Wenn Sie eine Immobilie (Neubau) erworben haben, sind bei der Abnahme, also bei der Übergabe einige wichtig Dinge zu beachten. Gemäß § 640 BGB Abnahme (1)  Satz 1 ist der Besteller verpflichtet das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen, sofern nicht nach der Beschaffenheit des Werkes die Abnahme ausgeschlossen ist. (1) Satz 2, Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden. Welche Mängel sind als unwesentlich zu bezeichnen? Die Abnahme hat hinsichtlich der rechtlichen Regelungen somit weitreichende Folgen. Auch Gemäß (§§ 13 (1) VOB/B) hat der Auftragnehmer dem Auftraggeber seine Leistung zum Zeitpunkt der Abnahme frei von Sachmängeln zu verschaffen. Die Leistung ist zum Zeitpunkt der Abnahme frei von Sachmängeln, wenn sie die vereinbarte Beschaffenheit aufweist. Die Leistungen sollte außerdem nach den anerkannten Regeln der Technik ausgeführt sein. Für einen Bautechnischen Laien ist es nicht einfach zu beurteilen, ob die ausgeführten Leistungen nach den anerkannten Regeln der Technik hergestellt sind. Welche Abweichungen in der Ausführung sind vom Auftraggeber (Käufer) hinzunehmen und welche sind außerhalb der Toleranzen. Auch das kann ohne die Unterstützung eines Fachmanns nur schwer eingeschätzt werden, besonders wenn die Abweichung grenzwertig ist.

Mit der Abnahme der Neubau-Eigentumswohnung vom Errichter (z.B. Bauträger, Bauunternehmer) bestätigt der Käufer die Vertragsgerechte Herstellung und Mangelfreiheit der Wohnung, sofern er keine Vorbehalte wegen bekannter Mängel geltend macht. Nach der Abnahme gilt dann das Prinzip einer Umkehr der Beweislast. Das bedeutet, dass jetzt der Auftraggeber (Käufer) dem Auftragnehmer (Verkäufer/z. B. Bauträger) beweisen muss das ein Mangel vorliegt.

Mit der Abnahme geht die Gefahr auf den Auftraggeber (Käufer) über, (§12 Abs.(6) VOB/B) sofern er sie nicht schon nach § 7 trägt. § 644 BGB Gefahrtragung (1) Satz 1, Der Unternehmer trägt die Gefahr bis zur Abnahme des Werkes. 2 Kommt der Besteller in Verzug der Abnahme, so geht die Gefahr auf Ihn über. 

Nach § 640 Abs. (1) BGB (Abnahme) ist der Besteller (Auftraggeber) verpflichtet, das vertragsgemäß hergestellte Werk abzunehmen, sofern nicht nach der Beschaffenheit des Werkes die Abnahme ausgeschlossen ist, Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden. Wenn die Abweichungen also in der normativ vorgegebenen zulässigen Toleranz liegen, gilt die Beschaffenheit als ausreichend und ist vom Auftraggeber hinzunehmen. 

Die Prüfung der Toleranzen wird durch geeignete Maßnahmen zum Zeitpunkt der Abnahmebegleitung durchgeführt. Besser ist es, diese Prüfung bereits in einer Vorbegehung durchzuführen, um noch Zeit für notwendige Korrekturen zu haben. Dies Vorbegehung trägt zur Erlangung der Abnahmereife bei und sollte 3-5 Wochen vor der eigentlichen Abnahme und Übergabe stattfinden.

Ein Mangel liegt vor, wenn der Ist-Zustand von der Soll-Beschaffenheit abweicht. Hinsichtlich der Beschaffenheit gilt, was vertraglich vereinbart wurde. Grundsätzlich wird aber die ordnungsgemäße Herstellung des Werkes, wozu auch die Mängelfreiheit der baulichen Leistung gehört, im Vertrag vereinbart. Auch hier ist ein bautechnischer Laie meist nicht in der Lage die Situation richtig einzuschätzen. 

Sind sichtbare Mängel vorhanden, ist nicht immer gleich ersichtlich wer die Mängel zu verantworten hat. Sinnvoll ist deshalb eine Begehung vor der eigentlichen Endabnahme ( Abnahme-Vorbegehung). Hier sollte man alle sichtbaren Mängel durch einen Sachverständigen aufnehmen und zu Protokoll bringen lassen. Außerdem sollte bei einer Eigentumswohnung nicht nur das Sondereigentum, sondern auch die Mängel am anteiligen Gemeinschaftseigentum (Teile der Fenster, Wohnungseingangstür, Terrasse, Balkon usw.) aufgenommen werden. Im Idealfall findet diese Vorbegehung auch schon durch den Verkäufer statt, damit eventuelle Mängel bis zur Endabnahme und Übergabe der Immobilie noch beseitigt werden können und um gleichzeitig der Gefahr von Verzögerungen zum geplanten Übergabetermin entgegen zu wirken.

Gehen Sie kein Risiko ein! 

Wir unterstützen Sie gerne bei der Abnahme-Vorbegehung oder einer Endabnahme und stehen Ihnen mit Rat und Tat zur Seite.